“2020年，上海租房家庭户数约352万户，占常住人口家庭38.74%;杭州租房家庭户数达166万户，约占常住人口家庭的40.42%。”如此一组数据抛出，已经充分说明在大城市，租房是住房消费的重要方式。
另一组数据进一步呈现：2020年，中国20-34岁年龄段人口合计2.91亿人，其中20%在租房，但是整体支付力较低。即使在城市，租户家庭中月租超过3000元的，也不到7%。
面对如此巨大的租房需求，大城市住房租赁市场还面临哪些问题，又应该如何应对?
10月30日上午，2023年世界城市日中国主场活动住房租赁专题论坛举办。针对论坛所呈现的以上数据背后问题，与会专家聚焦大城市住房租赁市场，尤其是保障性租赁住房的发展，展开深入探讨。此次论坛由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、浙江工业大学共同主办，主题为“共享可持续城市未来——住房租赁高质量发展之路”。这也是世界城市日中国主场活动首次设立住房租赁主题论坛。
“职住平衡”压力大，住房租赁市场存在结构错配
职住分离、一室户供给少、租金有争议，根本上归结起来是住房租赁市场存在一定的结构错配。
论坛上，浙江工业大学副校长虞晓芬作了题为《我国大城市住房租赁市场结构错配及治理》的主旨演讲。在肯定当前大城市住房租赁市场在整体规模、机构化主体等方面取得成就的同时，虞晓芬指出大城市住房租赁市场结构错配问题仍然较为严重。
最主要的是区域供给错配。以杭州为例，虞晓芬表示在不同的区块，供求关系并不平衡。对于相对中心的老城区而言，租房供应缺口较大，同时也是高租金区域，大量在其中工作的人口为了寻求低租金只能到城市外围租房，且外围的租房供应量相对更大。区域供给的错配，导致“职住平衡”的压力很大，而“职住分离”也增加了城市运营成本，影响了老百姓的获得感，并且不符合低碳倡议。
此外，在房屋品质、租赁价格、户型结构等方面，错配同样存在。从数据上看，户型结构的供给错配非常突出。浙江工业大学中国住房和房地产研究院通过问卷调研发现，杭州市租户对于一室的需求超过60%，然而市场上一室租赁房源供给仅有不到20%。而二室及以上的租赁住房，供给均大于需求。
针对当前市场结构存在的错配问题，虞晓芬建议：第一，要从源头入手，统筹城市规划，处理好生活和生产的关系，把“园区”变为“社区”;第二，坚持公共交通导向型开发，在公共交通站点附近安排集中式租赁住房;第三，加快租赁住房筹集，增加租赁住房供给，做到多渠道筹措和探索共赢新模式。
保障性租赁住房的上海实践和未来方向
上海作为典型的特大城市，在住房租赁市场发展尤其是保障性租赁住房建设上取得了较为突出的成绩，也得到多位与会专家的肯定。
上海市房屋管理局副局长冷玉英在致辞中表示，上海聚焦新市民、青年人的租住需求，从服务住房民生和城市发展出发，凝聚了一批有担当有作为的住房租赁企业，多措并举，努力让新市民、青年人住得到、住得近、住得好、住得起、住得稳。
近年来，上海从三个方面推进相关工作：一是积极培育住房租赁市场，不断完善优化住房租赁的政策体系;二是加快发展保障性租赁住房;三是制定并出台实施《上海市住房租赁条例》。
在保障性租赁住房发展方面，上海的政策响应速度走在全国前列，且具有较高的创新水平。2023年至今，上海新增建设筹措保障性租赁住房6.8万套(间)，“新时代城市建设者管理者之家”首批筹措约1.1万张床位、供应约7000张床位。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在演讲中总结到，上海实践具有规范化、精细化、数字化、社区化、下沉式的特点。
通过对保障性租赁住房政策工具的分析，陈杰发现各大城市主要采纳供给型工具和环境型工具，分别占比44%和40%。相比之下，需求型工具仍有很多发展空间。陈杰指出，如何激发青年人长期居住在保障性租赁住房的意愿，推动他们成为保障性租赁住房社区治理主体，都是值得进一步思考的问题。
而针对保障性租赁住房当前的发展难点，陈杰认为主要是筹地难、筹房难、筹资难、经营难四个方面。相对应地，筹地方面应要与城市更新、新城建设结合，与轨道交通建设结合;筹房方面应加快一站式联合数字化审批，推进空间置换;筹资方面进行差别化信贷管理，介入保险和公积金，发展好REITS(不动产投资信托基金);经营方面要设定和用好财政专项资助，实践好租购同权等。
纵观全国，住房和城乡建设部在今年9月12日表示，当年全国筹集建设保障性租赁住房204万套(间)的任务已完成72%，近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套(间)，完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。
住房和城乡建设部计划财务与外事司副司长李喆在闭幕致辞中指出，住房租赁市场发展关乎新型城镇化进程，关乎新市民、青年人的幸福感、获得感，关乎城市竞争力与可持续发展。
论坛上，多位地方行业组织及住房租赁企业代表也就住房租赁如何助力构建高品质居住生活、ESG促进住房租赁行业可持续发展、专业评估助力保障性租赁住房健康发展及实践案例分享等内容进行了分享。
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