随着存量首套房、“二套转首套”相继“降息”，存量房贷利率下调已接近尾声，多家银行相继透露调整“成绩单”。10月29日，北京商报记者注意到，兴业银行近日发布公告称，该行存量房贷利率调整惠及近百万客户。同时，建设银行、农业银行也相继透露了存量房贷利率调整进展，下调后，房贷客户利息负担减少，提前还款趋势下降。不过，随着存量房贷利率的调整，银行净息差压力也进一步提升，如何控制负债端资金成本仍面临着较大挑战。
多家银行交出调整“成绩单”
兴业银行近日发布公告披露了存量房贷利率调整情况，对符合LPR定价存量浮动利率的首套房贷款，兴业银行已于9月25日集中完成第一批次主动批量调整，涉及近百万客户，节省了客户的房贷利息支出。
对“二套转首套”、未完成LPR利率定价类型转换、逾期贷款归还积欠本息等情况的存量房贷客户，兴业银行引导客户通过手机银行或贷款经办行等渠道完成相关业务申请。截至目前，已为近6万名客户成功办理相关手续，并于10月25日完成第二批次主动批量调整。
9月25日、10月25日分别是各家银行存量首套住房贷款利率、“二套转首套”存量房贷利率统一批量调整的时间点。除兴业银行之外，在A股上市银行三季报披露之际，建设银行、农业银行也相继透露了存量房贷利率调整的进展。
建设银行首席财务官生柳荣在该行2023年三季度业绩说明会上表示，目前，存量房贷利率调整工作基本结束，该行符合调整条件的贷款基本调整到位，99%符合条件的住房贷款已完成了利率调整。农业银行个人信贷部总经理查成伟在该行2023年三季度业绩发布会上提到，该行为符合条件的存量首套房贷实施利率下调，共惠及730多万客户，平均下调幅度73个基点。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，对于借款人来说，存量房贷利率调降实质性地降低了还贷压力，减轻了居民的资金负担，是一大利好，可以使居民腾出更多的资金用于其他消费，提高资金流动性，也可以给居民提供更多的机会去选择购入其他房产等。
存量房贷利率的调整有助于降低借款人还款成本，同时缓解提前还款现象。查成伟透露，存量首套房贷利率下调政策落地实施后，房贷客户利息负担减少，提前还款动力下降。今年三季度，农业银行个人住房贷款提前还款金额环比二季度下降20%以上。生柳荣表示，存量房贷利率下调对于提前还款趋势有一定的缓和作用，9月当月建设银行提前还款规模环比下降7.2%。
招联首席研究员董希淼认为，不同群体提前还款原因不尽相同，一些是因为存量房贷利率较高选择提前还款，一些因投资收益率下降选择提前还款，还有一些是因为出于优化家庭资产负债，不愿背负过度债务，而选择提前还款。存量房贷利率下调后，对出于优化家庭资产负债目的选择提前还款的人群影响较小，但整体来看有利于减少提前还款现象。
净息差压力犹存
存量房贷利率下调释放利好的同时，也给银行净息差施加了一定压力。生柳荣坦言，存量房贷利率下调给包括建设银行在内的经营按揭住房贷款的商业银行净息差都会带来一定压力，影响程度和进度取决于各银行产品和期限结构差异。
建设银行2023年三季度报告显示，2023年1-9月，建设银行净利息收益率为1.75%，净利差为1.55%，较去年同期均下降30个基点。生柳荣提到，“在LPR下调、存量按揭利率下调以及降低企业融资成本等多方面因素影响下，今年银行的净息差仍有下行压力，预计明年降幅趋缓”。
中信证券首席经济学家明明认为，提前还款潮是存量房贷利率调降话题的导火索，对于银行而言，下调存量房贷利率有利于缓解提前还款问题，留存优质客户;但另一方面，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行的利润空间，如果存量按揭贷款平均下调80个基点，商业银行息差可能下滑6-9个基点。虽然银行已经调降存款利率，但难以完全抵消贷款利率调整的冲击，后续仍需采取相关措施减轻经营压力。
北京商报记者统计发现，目前除中国银行外，国有银行三季报均已披露，净息差较上年同期下调18-34个基点。
对于银行后续该如何减缓净息差下行压力，明明表示，银行除了需要制定精准灵活的方案外，还需要控制负债端资金成本，避免息差压缩过大，同时发展中间业务等，扩大收入来源，从而分散按揭利率下滑对资产收益的影响。
董希淼建议，下一步，商业银行应采取多方面措施，开源节流，精细管理，减缓存量房贷利率调整对利润和息差的影响：一是进一步降低存款利率，优化负债产品结构和期限结构，继续从负债端压降成本;二是加大信贷投放力度，在风险可控的前提下提升高收益资产占比，进而提高资产端收益;三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，丰富多元化盈利来源，对冲利息收入下滑;四是加强内部管理，提高精细化管理水平，压降成本收入比，向管理要效益。同时，严格实行全面风险管理，加快处置不良资产，努力保持发展的稳健性和持续性。
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